珠穆朗玛律师事务所关于“疫情管控下租赁房屋租金减免相关实务问答”
问1: 出租人为国企的，经营性用房承租人可否以当下区内疫情管控情况为由主张租金减免？
答: 可以。根据根据自治区发改委等17个部门联合印发的《西藏自治区关于促进服务业领域困难行业恢复发展的实施方案》（藏发改财金【2022】210号）及自治区国资委颁布的《关于委监管企业和央企驻藏机构2022年减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》（藏国资办发【2022】45号），区内国有企业及其全资、控股和实际控制企业，以及部分央企驻藏企业对承租自有经营性房屋的小微企业、个体户给予相关租金减免待遇，对被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的承租人，2022 年减免6个月租金，非中高风险地区2022年减免3个月租金、缓交3个月租金（注：据悉，后续自治区出台了新的政策，“减3缓3”被改为减免6个月租金。）
对于此次区内发生疫情前已经享受了上述政策待遇的租户，在当前疫情管控形势下能否再享受额外的政策，需结合疫情严重程度、管控情况等综合进行判断，相信自治区有关政府会适时发布新的政策规定。
问2: 出租人为民企或个人的，经营性房屋承租人是否可以以当下区内的疫情管控情况为由主张租金减免？
答：可以。一方面，租户和业主属于平等民事主体，因此，政府机关不会，也无权强行下文件要求业主减免租金。但另一方面，租户在疫情管控期间无法正常经营导致资金周转困难或营业额明显下降的，可根据《民法典》第五百三十三条“情势变更”原则，请求法院按疫情及疫情管控的影响程度相应减免房屋租金。若房主要求租户按合同约定缴纳租金的，租户也可根据《民法典》第五百九十条“不可抗力”原则提出抗辩。这正是法律上的“公平原则”的体现。对于具体的减免程度，我们认为结合租赁双方利益平衡的角度以及目前的疫情程度及相应的管控措施，租赁双方在一个月的租金范围内协商确定减免金额是相对合理的，若未来进一步延长防控时间或提高防控等级的，减免幅度也应相应提高。
问3: 疫情发生后，租户可否以拒交租金方式实现业主主动减免租金的目的？
答：不建议。基于民法的诚实信用原则，租户仍需在应缴租金日前合理时间内提前与业主取得联系，并根据疫情和疫情管控因素在客观上造成的影响程度，提出合理的减免请求并提供相应的证据。即使协商不成，我们也建议租户将认为业主应当减免的租金以外的应缴租金按期足额进行缴纳，尽可能避免引发不必要的诉讼。若业主作为机关事业单位或国有企业的，本着国家有关新冠疫情下帮助小微企业和个体户纾困解难的指导思想，业主单位应依照政府出台的有关政策，积极主动与租户协商解决租金减免事宜。
问4: 租赁房屋用于居住的，可否以疫情管控为由要求减免租金？
答：原则上不可以，因为疫情或疫情管控并没有直接影响租户实现其生活和居住的合同目的。若因疫情管控政策导致政府或业主禁止租户使用房屋的，租户可以拒交相应期限内的租金（履行抗辩），或者在结清先前的应付租金后单方解除租赁合同（法定解除）。若确因疫情原因导致租赁房屋所在地住宅平均租赁价格较之合同签订时有明显下降的，租户可请求业主考虑适当下调租金或以上述“情势变更”原则为由请求法院酌情调减租金（即基于情势变更原则的变更租金请求权）。
问5: 疫情发生前拖欠的租金，疫情后能否要求缓交或减免？
答：不可以。这属于无效抗辩。租户需按合同约定缴纳拖欠租金并承担合同约定的违约金。
问6: 疫情期间达成房屋租赁合同，租户能以疫情或疫情管控为由反悔吗？
答：不可以。因为疫情已经发生，已不再属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
问7: 房屋是转租的，实际使用的人能否以疫情或疫情管控为由向其上家主张租金减免或解除租约？
答：可以。实际使用人的出租方可以向出租方再提出减免或解除租约请求（合同的相对性）。
